人生最大の買い物と言われる「マイホーム」。 そこで避けて通れないのが住宅ローンですが、皆さんは何を基準に借入額や組み方を決めていますか？
「銀行が貸してくれる額」と「自分たちが無理なく返せる額」は全く別物です。 今回は、我が家が住宅ローンを組むにあたって徹底的に確認した4つのポイントと、最終的に「ペアローン」という選択に至った思考プロセスをまとめました。
1. 「一人でも完走できるか？」という絶対防衛ライン
まず大前提として決めていたのは、「ローンの借入総額は、夫（私）一人で支払い切れる範囲にする」ということでした。
共働き夫婦だと、つい二人の合算収入で予算を組んでしまいがちです。しかし、未来は何が起こるかわかりません。
- 二人の収入を前提とせず、一人でも返せる範囲に収める
- 二人で働いているうちは、その分生活にゆとりが出る（あるいは資産運用に回せる）
この「予算の上限」を家探しのスタート地点に設定しました。
2. 「ペアローン」という攻めの選択
次に考えたのが、住宅ローン控除の恩恵を最大化することです。
我が家の場合、私一人の借り入れでは住宅ローン控除の上限を超えてしまう計算でした。また、夫婦共にフルタイムで働いていたため、二人で控除を受けるメリットが非常に大きかったのです。
そこで浮上したのが「ペアローン」。 金利や期間の自由度が高い一方で、事務手数料が二重にかかるなどのコストもあります。確定申告時に必要な書類も増えました。しかし、初期費用をシミュレーションした結果、控除のメリットがコストを大きく上回ると判断し、ペアローンを主軸に検討を進めました。
※仮に妻の収入が無くなり、夫側
3. 万が一への備えは「団信」と「出口戦略」で固める
ペアローンには、贈与税のリスクや相続時の税金リスクも付きまといます。
（※例えば、妻のローンを私が肩代わりすると贈与税の対象になる可能性がある、など）
また、最大のリスクとして、「夫（私）に万が一のことがあった時、妻が一人で家とローンを維持できるか？」という問題があります。
まずは、1段階目の防衛策として
- 団信によるリスクカット： 夫に万が一のことがあれば、夫側のローン（全体の約2/3）は団信で完済されます。
- 「家の価値 ＞ 妻の残債」の維持： 残るのは妻側のローンのみ。その時点で「家の売却想定価格」が「妻の残債」を上回っていれば、家を手放すことで妻の手元にキャッシュが残り、負債に苦しむことはありません。
つまり、「家を売ればお釣りがくるであろう状態」を、夫の団信発動時を想定して設計しました。
これに加え、2段階目の防衛策です。
- 妻のローン残高以上の金融資産確保： 「もしもの時」だけでなく、将来的な金利上昇や収入減にも対応できるよう、妻のローン残高をカバーできるだけの資産形成です。
10年以内に無理なく確保できる金額というを一つ目安とし、これ以上妻側の借り入れが大きくなるとリスクが回避できないという線引き（妻の負担額の上限）ができました。
もちろん、肩代わり時のリスクも考慮しています。
4. 「妻のキャリア」を2パターンでシミュレーション
ここからが一番の悩みどころである「負担比率」です。 特に考えなければならないのが、妻の収入減に対するリスクヘッジでした。
借入時はフルタイムでも、出産や育児休暇、その後の働き方の変化（パートタイムや時短、専業主婦など）は当然起こり得ます。そこで、以下の2つのシナリオを想定しました。
- シナリオA（MIN）： 育休後、専業主婦へ。控除を受けられるのは最初の2年程度。
- シナリオB（MAX）： 育休後、時短勤務で復帰。収入が以前の3分の2程度に。
この「2つのシナリオ」で、妻の負担額を0から上限までの控除額を計算。リスク（収入減）とリターン（控除額）を天秤にかけ、我が家にとって最もバランスの良い比率を導き出しました。
結論：我が家が出した答えは「1：2」
計算の結果、我が家の負担割合は「妻1：夫2」となりました。
あれだけリスクリスクと言いながら、夫婦で別となった金利の兼ね合いや、ローン控除のインパクトが大きく、リスクをとる側の立ち位置にいます。
リスクを理解した上だからこそ、住宅ローン控除の最効率化を測れています。
守りを固めたうえでの、最大の攻撃と言えるでしょう。
住宅ローンは、人生最大の固定費。
だからこそ、「もしも」の時の振れ幅をシミュレーションし、自分たちに最適な「守りのライン」を見つけてみてください。
